Qual o desconto médio de um imóvel da Caixa em leilão?
Na lista pública da Caixa, a maior parte dos imóveis tem desconto entre 40% e 50% sobre o valor de avaliação. O índice de descontos mostra a mediana atual, por modalidade e por estado. Em casos extremos, especialmente em 2º leilão de imóveis ocupados ou parados há muito tempo, o deságio pode chegar a até 90%.
O número que importa, porém, é o desconto real: a diferença entre o custo total do arremate (lance + ITBI + cartório + desocupação + reforma) e o valor efetivo de mercado do imóvel — que nem sempre coincide com a avaliação do edital. Como regra prática, a compra só compensa com desconto real acima de 25% a 30%.
Faixas de desconto por situação
Venda direta: metade central do índice de descontos, out/2026 · Leilões: referência de mercado, porque a lista da Caixa não publica desconto nessa modalidadePor que o desconto existe (e por que varia tanto)
No leilão SFI regido pela Lei 9.514/97, o 1º leilão parte do valor de avaliação do imóvel — desconto pequeno ou nenhum. Não havendo arrematante, o 2º leilão parte do valor da dívida, que pode ser muito inferior à avaliação: é aí que surgem os descontos de 30% a 55% e, em situações específicas, deságios ainda maiores. Nas modalidades de venda do estoque (venda online e venda direta), a Caixa precifica caso a caso para girar um estoque que atingiu cerca de 50 mil imóveis retomados em 2024 — só em 2023 o banco gastou R$ 443 milhões com IPTU, condomínio e encargos de imóveis parados, o que explica a disposição de vender com desconto.
Desconto nominal × desconto real: um exemplo
| Item | Valor |
|---|---|
| Avaliação no edital | R$ 400.000 |
| Lance vencedor (desconto nominal de 45%) | R$ 220.000 |
| ITBI (3% em SP) + registro (~1,5%) | R$ 9.900 |
| Comissão do leiloeiro (5%, quando aplicável) | R$ 11.000 |
| Reforma leve + desocupação amigável | R$ 25.000 |
| Custo total | R$ 265.900 |
| Valor real de mercado (pesquisado, não o da avaliação) | R$ 380.000 |
| Desconto real sobre o mercado | ≈ 30% |
Note que o desconto "de vitrine" era 45%, mas o desconto real — após custos e frente ao preço de mercado efetivo — ficou em cerca de 30%. Ainda é um excelente negócio; o erro seria decidir olhando apenas o percentual do anúncio.
Onde estão os maiores descontos hoje
- Imóveis ocupados: menos disputa, deságio maior — desde que o custo e o prazo da desocupação entrem na conta do lance.
- 2º leilão e relistagens: imóveis que não venderam voltam com preço menor.
- Estoque antigo em venda direta: a Caixa reprecifica o que está parado.
- Praças com muito estoque: SP, RJ, MG e RS concentram grande parte dos lotes dos editais.
Perguntas frequentes
O desconto de 90% existe mesmo?
Existe, mas é exceção: ocorre em 2º leilão quando o valor da dívida é muito baixo frente à avaliação, geralmente em imóveis ocupados, com pendências ou em praças de baixa liquidez. Exige diligência redobrada — desconto extremo costuma embutir custo ou risco extra.
O desconto anunciado já considera as dívidas do imóvel?
Não necessariamente. As condições de venda dizem quem paga cada débito. Vale lembrar que o STJ (Tema 1.134) fixou que o edital não pode transferir dívidas tributárias anteriores ao arrematante; já o condomínio é obrigação propter rem, com regras próprias.
Qual desconto mínimo faz o leilão valer a pena?
Como regra prática, desconto real — sobre o valor de mercado efetivo e após todos os custos — acima de 25% a 30%. Abaixo disso, a margem fica estreita para revenda com lucro.
Onde vejo o desconto de cada imóvel da Caixa?
No site oficial venda-imoveis.caixa.gov.br, cada anúncio mostra valor de avaliação e valor mínimo de venda. Compare sempre com anúncios reais da região: o desconto que importa é sobre o valor de mercado, não sobre a avaliação.
A LFC Imóvel é assessoria credenciada da Caixa (CRECI 35.075-J) e acompanha o estoque em SP, RJ, MG e RS. Fale com um assessor antes da sua proposta.
Falar com um assessorFontes
- Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária), Presidência da República
- STJ, Tema Repetitivo 1.134, Superior Tribunal de Justiça
- Regras da Venda Online: Imóveis Caixa, Caixa Econômica Federal
- Cartilha do arrematante: leilão e licitação aberta, Caixa Econômica Federal
- Imóveis à venda, site oficial da Caixa, Caixa Econômica Federal
Graduado e pós-graduado em Administração pela FGV, com mais de 20 anos de experiência executiva. À frente da LFC Imóvel, assessoria credenciada da Caixa Econômica Federal, acompanha investidores em arremates em SP, RJ, MG e RS.