Quanto custa comprar um imóvel da Caixa além do lance
O anúncio mostra um número; a conta que decide a compra tem mais sete linhas. Este artigo lista cada uma, diz de onde vem a regra e faz a conta de um caso — para você trocar os percentuais pelos da sua cidade e chegar ao desconto real.
Além do lance, reserve de 9% a 14% do valor do imóvel num caso simples — e mais que isso se houver dívida anterior, ocupação ou reforma pesada.
Em venda online e compra direta: ITBI, registro e, se a compra for à vista, escritura. Não há comissão de leiloeiro, e a assessoria credenciada é remunerada pela Caixa, não pelo comprador.
Em leilão e licitação aberta: tudo isso mais 5% de comissão do leiloeiro, paga no dia da arrematação — e que, pelo edital, "não compõe o valor do lance ofertado".
"Além do valor do imóvel, o que mais eu pago?"
A lista completa, com quem paga e onde a regra está escrita. Os valores de referência variam por município e por estado — o que não varia é a lista.
| Custo | Quando incide | Referência | Onde está a regra |
|---|---|---|---|
| ITBI | Sempre | Alíquota do seu município, sobre o valor da transação | Lei municipal. Nas vendas da Caixa, pago à vista, sem parcelamento (Regras, item 13.3.1) |
| Registro na matrícula | Sempre | Tabela de emolumentos do seu estado | Do comprador (Regras, item 17.2.3) |
| Escritura pública | Compra à vista | Tabela do tabelionato | Lavrada por tabelião contratado pelo comprador, no modelo da Caixa (item 13.4.2) |
| Comissão do leiloeiro | Leilão e licitação aberta | 5% do lance | Paga no dia, direto ao leiloeiro; "não compõe o valor do lance" |
| Assessoria credenciada | Venda online e compra direta | Não há valor a pagar pelo comprador | No modelo da Caixa, "a comissão é paga às imobiliárias exclusivamente pela Caixa" (FAQ oficial) |
| Débitos anteriores | Depende da modalidade e do anúncio | Variável | Edital de leilão, item 19.4.1; Regras da Venda Online, item 16 |
| Desocupação | Só imóvel ocupado | Custas, honorários e diligências, conforme a comarca | "A cargo e ônus do comprador" (Regras, item 21.5) |
| Reforma | Quase sempre | O que você não pôde ver por dentro | Não há visita interna garantida: "não há previsão para disponibilização de chaves" |
Duas linhas dessa tabela explicam a maior parte da diferença entre um caminho e outro: a comissão do leiloeiro, que só existe no leilão e na licitação aberta, e os débitos anteriores, que mudam de dono conforme a modalidade.
Exemplo: um lance de R$ 300 mil em venda online e em leilão
As premissas estão explícitas de propósito, porque o número muda com elas: ITBI de 3%, registro de 1%, imóvel desocupado, compra financiada (sem escritura pública à parte) e reserva de reforma de 5%. Troque os percentuais pelos da sua cidade e a conta continua válida.
| Item | Venda online | 1º ou 2º leilão |
|---|---|---|
| ITBI (3%) | R$ 9.000 | R$ 9.000 |
| Registro da transferência (~1%) | R$ 3.000 | R$ 3.000 |
| Comissão do leiloeiro (5% do lance) | — | R$ 15.000 |
| Reserva de reforma (5%) | R$ 15.000 | R$ 15.000 |
| Total além do lance | R$ 27.000 — 9% | R$ 42.000 — 14% |
A diferença de R$ 15 mil entre as duas colunas é uma só linha: a comissão do leiloeiro, que existe no leilão e na licitação aberta e não existe na venda online nem na compra direta. Ela é paga no dia da arrematação, ao leiloeiro, e não abate nada do preço do imóvel — o edital diz que ela "não compõe o valor do lance ofertado".
O ITBI é sobre o lance ou sobre a avaliação?
Sobre o valor da transação, como regra. Em 2022, no Tema 1.113, o STJ fixou que o valor declarado pelo contribuinte na transmissão presume-se condizente com o mercado, e que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com um "valor venal de referência" próprio — para afastar a presunção, tem de abrir processo administrativo.
Na prática algumas prefeituras ainda lançam pelo valor de referência e o comprador contesta depois. Duas consequências para quem arremata: confira a base que a sua prefeitura aplicou antes de pagar, e lembre que, nas vendas da Caixa, o ITBI não pode ser parcelado — o item 13.3.1 das Regras da Venda Online manda pagar "integralmente à vista, mesmo que o Município/GDF autorize o parcelamento do imposto".
ITBI e registro. Não dependem de modalidade, de estado de conservação nem de negociação — e o ITBI, nas vendas da Caixa, tem de ser pago à vista mesmo onde a prefeitura parcela.
A comissão de 5% do leiloeiro. Ela existe no leilão e na licitação aberta e não existe na venda online nem na compra direta — e não abate nada do preço.
Dívidas anteriores, desocupação e reforma. São os três que transformam um bom desconto num negócio médio — e os três que dá para estimar antes do lance.
A assessoria credenciada não cobra do comprador: no modelo da Caixa, a comissão é paga pelo vendedor. Cobrança antecipada de "taxa de acesso" ou "reserva" não faz parte do processo.
Como montar a sua planilha de custo total
- Comece pelo teto de lance, não pelo anúncio
O desconto que interessa é sobre o valor de mercado de imóveis parecidos na mesma rua, não sobre a avaliação que aparece no anúncio.
- Some ITBI e registro
Use a alíquota da sua cidade e a tabela de emolumentos do seu estado. São os dois custos que existem em toda compra, em qualquer modalidade.
- Se for leilão ou licitação aberta, some 5% de comissão
Paga no dia, ao leiloeiro, por fora do preço. Em venda online e compra direta essa linha não existe.
- Leia a cláusula de débitos e some o que for seu
É onde mora a maior variação entre um imóvel e outro — e a regra muda conforme a modalidade.
- Se o imóvel estiver ocupado, reserve a desocupação
Mesmo esperando acordo. A lei dá 60 dias de prazo na liminar, mas o tempo real até a chave na mão é outro, e ele tem custo.
- Reserve reforma sobre o que você não pôde ver
Imóvel da Caixa não tem visita interna garantida: a própria FAQ diz que "não há previsão para disponibilização de chaves". Reformar é a regra, não a exceção.
- Compare o total com o mercado
A diferença entre o custo total e o valor de mercado é o seu desconto real. É esse número que decide a compra.
A LFC Imóvel é assessoria credenciada da Caixa (CRECI 35.075-J). Fale com um assessor sobre os custos do imóvel antes de dar o lance.
Falar com um assessorPerguntas frequentes
Além do valor do imóvel, o que mais eu pago?
ITBI e registro em qualquer compra; escritura, se for à vista; 5% de comissão ao leiloeiro, se for leilão ou licitação aberta; os débitos anteriores que o anúncio ou o edital atribuírem a você; e o que o imóvel exigir de desocupação e reforma.
A assessoria credenciada cobra alguma coisa de mim?
No modelo da Caixa, não: a FAQ oficial responde que a comissão é paga às imobiliárias exclusivamente pela Caixa. Cobrança antecipada de 'taxa de acesso', 'reserva de imóvel' ou boleto em nome de pessoa física não faz parte do processo.
Na venda direta eu fico livre do 5% do leiloeiro?
Fica. A comissão de 5% existe no leilão e na licitação aberta, é paga direto ao leiloeiro no dia da arrematação e não compõe o valor do lance. Na venda online e na compra direta não há leiloeiro — logo, não há essa comissão.
O ITBI é sobre o lance ou sobre a avaliação?
Sobre o valor da transação, como regra: no Tema 1.113, de 2022, o STJ fixou que o valor declarado presume-se condizente com o mercado e que o município não pode arbitrar previamente a base com um valor de referência próprio. Se a sua prefeitura lançar por outro valor, confira antes de pagar.
Preciso pagar escritura?
Na compra à vista, sim: as Regras da Venda Online preveem escritura pública lavrada por tabelião contratado pelo comprador, no modelo da Caixa. No financiamento, o contrato da Caixa faz esse papel. Em qualquer caso, as despesas de cartório são do comprador.
Quanto custa a desocupação se o morador não sair?
Depende da comarca e do caminho: acordo amigável costuma custar o incentivo negociado; a via judicial soma custas, honorários e diligências. O que a regra da Caixa define é de quem é o ônus — do comprador, porque o imóvel é vendido no estado de ocupação em que se encontra.
Quando eu vender, pago imposto?
A revenda com lucro pode gerar imposto sobre ganho de capital, com regras e isenções próprias — inclusive para quem usa o valor na compra de outro imóvel residencial em prazo determinado. É conta de venda, não de compra, e vale consultar um contador antes de vender.
Graduado e pós-graduado em Administração pela FGV, com mais de 20 anos de experiência executiva. À frente da LFC Imóvel, assessoria credenciada da Caixa Econômica Federal, acompanha investidores em arremates em SP, RJ, MG e RS.