Venda direta da Caixa: o que é e como comprar

O que é a venda direta da Caixa?

É a venda de um imóvel da Caixa por um valor mínimo já anunciado, sem leilão. O documento que rege a modalidade são as Regras da Venda Online, que a chamam de Compra Direta e a definem no item 2.2.1: modalidade "sem cronômetro, em que é classificada a primeira proposta igual ou superior ao valor mínimo informado no anúncio do imóvel".

O imóvel costuma chegar a ela depois de passar por outras etapas sem comprador, como explica o guia das 5 modalidades de venda. Ele não fica ali para sempre: cabe à Caixa decidir se mantém ou não o imóvel na Compra Direta (item 2.2.2).

Qual a diferença entre compra direta, venda online e leilão?

A diferença está em como o comprador é escolhido. Na compra direta, ganha quem chega primeiro ao valor mínimo. Na venda online, quem oferece mais até o cronômetro zerar. No leilão, quem dá o maior lance.

Para decidir entre os dois caminhos, veja venda direta ou leilão. As regras do leilão estão no guia sobre o Leilão SFI.

Como comprar um imóvel na venda direta?

São sete etapas, e a primeira acontece antes da proposta: quem vai usar financiamento ou FGTS precisa aprovar o crédito antes (item 8.1.2).

1. Aprove o crédito, se for usar

   Vá a uma agência ou a um Correspondente Caixa para conhecer as linhas, verificar o enquadramento e obter a aprovação. O preenchimento da proposta não garante o crédito (item 8.1.3).

2. Escolha o imóvel e leia o anúncio

   O portal é o caixa.gov.br/imoveiscaixa. O anúncio define forma de pagamento, valor mínimo e quem paga as despesas. O estado de ocupação deve ser averiguado antes da proposta (item 17.1.1).

3. Analise a documentação

   Leia a matrícula e as condições do imóvel. O guia de como ler o edital mostra o que conferir.

4. Registre a proposta

   O valor precisa ser igual ou maior que o mínimo. Proposta abaixo dele não é aceita (item 7.1).

5. Indique o credenciado

   Quem foi atendido por corretor ou imobiliária credenciada registra o CRECI na etapa 3 da proposta (item 4.2.1). Quem comprou direto precisa escolher uma credenciada na etapa 6 (item 4.3).

6. Pague o boleto

   Na Compra Direta ele sai no ato da proposta (item 12.1.1) e o prazo é de 2 dias úteis contados da homologação (item 12.1).

7. Assine e registre

   Contrato ou escritura em até 30 dias corridos (item 13.2) e matrícula registrada em 60 dias (item 13.3.3). O ITBI deve ser pago integralmente à vista, mesmo que a prefeitura permita parcelar (item 13.3.1).

Quais formas de pagamento a venda direta aceita?

Só as que aparecem no anúncio daquele imóvel (item 8.1.1). O item 8.1 prevê três cenários:

• Exclusivamente à vista, com recursos próprios.
• Recursos próprios com FGTS, sujeito a condições e enquadramento. Veja quando o FGTS pode ser usado.
• Recursos próprios com financiamento SBPE, a única linha citada nas regras. Veja como financiar com 5% de entrada.

A maioria dos anúncios permite FGTS, e financiamento é minoria na lista da Caixa: a proporção atual, por modalidade e por estado, está no índice de descontos. Por isso, confirme a condição no anúncio antes de contar com ele.

A entrada mínima é de 5% do valor da proposta, paga por boleto, mesmo com FGTS ou com análise de crédito que autorize 100% (item 8.2.1). A exceção são eventos promocionais ou convênios (item 8.2.2). E só pode haver uma proposta ativa por vez com FGTS: propostas simultâneas são convertidas para à vista (itens 8.1.4 e 8.1.4.1).

Quem paga IPTU e condomínio atrasados na venda direta?

Vale o que está no anúncio: cada imóvel tem regra própria (itens 16.2 e 16.3). Se anúncio e proposta forem omissos quanto ao condomínio, os débitos são pagos integralmente pela Caixa (item 16.3.1). Essa proteção é só para condomínio, não para IPTU, e não vale para ocupante, ex-mutuário e parente até o terceiro grau (item 16.7). O detalhe está em quem paga IPTU e condomínio atrasados.

Posso desistir da compra direta?

Sim. Em até 7 dias corridos da homologação, o arrependimento devolve integralmente o que foi pago (item 14.1, com base no art. 49 do CDC). Depois disso é desistência: multa de 5% do valor total da proposta, retida do que foi pago, e o restante devolvido sem correção monetária (itens 14.2, 15.2 e 15.2.1).

Quais são os riscos da venda direta?

A ausência de disputa reduz a pressão, não a análise. Quatro pontos pedem atenção:

• Ocupação: o imóvel é vendido no estado de ocupação e conservação em que se encontra, e a desocupação fica a cargo do comprador (item 21.5). Veja quanto tempo leva.
• Visita: a Caixa informa que não há previsão de disponibilizar chaves. Veja o que dá para verificar antes.
• Metragem: a venda é ad corpus, e diferença de dimensões ou de cômodos não serve de motivo para distrato ou mudança de preço (itens 21.3 e 21.5).
• Custos: ITBI, registro e demais encargos são do comprador (item 17.2.3). A conta completa está em quanto custa além do preço.

Quem presta a assessoria na venda direta?

As regras preveem intermediação e assessoramento por imobiliárias e corretores credenciados, "com custo pago exclusivamente pela CAIXA" (item 4.1). A informação não pode ser incluída nem alterada depois de concluída a proposta, salvo raras exceções (item 4.4). O papel do credenciado está em o que faz a assessoria credenciada.

Perguntas frequentes

Fontes

• Regras da Venda Online: Imóveis Caixa (19.603 v075), Caixa Econômica Federal
• Imóveis à venda, site oficial da Caixa, Caixa Econômica Federal
• Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), Presidência da República

Luis Felipe Coutinho

Sócio-fundador da LFC Imóvel · CRECI 35.075-J

Graduado e pós-graduado em Administração pela FGV, com mais de 20 anos de experiência executiva. À frente da LFC Imóvel, assessoria credenciada da Caixa Econômica Federal, acompanha investidores em arremates em SP, RJ, MG e RS.