--- title: Quanto custa comprar imóvel da Caixa além do lance? description: ITBI, registro, escritura, comissão de leiloeiro, dívidas, desocupação e reforma: a lista completa dos custos que não aparecem no anúncio, com exemplo numérico e a regra de cada um. url: https://www.lfcimovel.com.br/blog/quanto-custa-comprar-imovel-caixa-alem-do-lance site: LFC Imóvel — assessoria credenciada Caixa (CRECI 35.075-J) category: Caixa published: 2026-09-13 updated: 2026-09-13 language: pt-BR reading_minutes: 8 --- **Blog LFC Imóvel · Caixa · Leitura de 8 min** # Quanto custa comprar um imóvel da Caixa além do lance O anúncio mostra um número; a conta que decide a compra tem mais sete linhas. Este artigo lista cada uma, diz de onde vem a regra e faz a conta de um caso — para você trocar os percentuais pelos da sua cidade e chegar ao desconto real. > **Resposta rápida** > > Além do lance, reserve **de 9% a 14% do valor do imóvel** num caso simples — e mais que isso se houver dívida anterior, ocupação ou reforma pesada. > > Em **venda online e compra direta**: ITBI, registro e, se a compra for à vista, escritura. **Não há comissão de leiloeiro**, e a [assessoria credenciada é remunerada pela Caixa](https://www.lfcimovel.com.br/blog/assessoria-credenciada-caixa-o-que-faz-por-que-gratuita), não pelo comprador. > > Em **leilão e licitação aberta**: tudo isso **mais 5% de comissão** do leiloeiro, paga no dia da arrematação — e que, pelo edital, "não compõe o valor do lance ofertado". ## "Além do valor do imóvel, o que mais eu pago?" A lista completa, com quem paga e onde a regra está escrita. Os valores de referência variam por município e por estado — o que não varia é a lista. | Custo | Quando incide | Referência | Onde está a regra | | -------------------------- | ---------------------------------- | ----------------------------------------------------- | ----------------------------------------------------------------------------------------------- | | **ITBI** | Sempre | Alíquota do seu município, sobre o valor da transação | Lei municipal. Nas vendas da Caixa, pago à vista, sem parcelamento (Regras, item 13.3.1) | | **Registro na matrícula** | Sempre | Tabela de emolumentos do seu estado | Do comprador (Regras, item 17.2.3) | | **Escritura pública** | Compra à vista | Tabela do tabelionato | Lavrada por tabelião contratado pelo comprador, no modelo da Caixa (item 13.4.2) | | **Comissão do leiloeiro** | Leilão e licitação aberta | 5% do lance | Paga no dia, direto ao leiloeiro; "não compõe o valor do lance" | | **Assessoria credenciada** | Venda online e compra direta | Não há valor a pagar pelo comprador | No modelo da Caixa, "a comissão é paga às imobiliárias exclusivamente pela Caixa" (FAQ oficial) | | **Débitos anteriores** | Depende da modalidade e do anúncio | Variável | Edital de leilão, item 19.4.1; Regras da Venda Online, item 16 | | **Desocupação** | Só imóvel ocupado | Custas, honorários e diligências, conforme a comarca | "A cargo e ônus do comprador" (Regras, item 21.5) | | **Reforma** | Quase sempre | O que você não pôde ver por dentro | Não há visita interna garantida: "não há previsão para disponibilização de chaves" | Duas linhas dessa tabela explicam a maior parte da diferença [entre um caminho e outro](https://www.lfcimovel.com.br/blog/venda-direta-vs-leilao-caixa): a **comissão do leiloeiro**, que só existe no leilão e na licitação aberta, e os **[débitos anteriores](https://www.lfcimovel.com.br/blog/quem-paga-iptu-condominio-atrasado-imovel-leilao-caixa)**, que mudam de dono conforme a modalidade. ## Exemplo: um lance de R$ 300 mil em venda online e em leilão As premissas estão explícitas de propósito, porque o número muda com elas: ITBI de 3%, registro de 1%, imóvel **desocupado**, compra financiada (sem escritura pública à parte) e reserva de reforma de 5%. Troque os percentuais pelos da sua cidade e a conta continua válida. | Item | Venda online | 1º ou 2º leilão | | ----------------------------------- | -------------- | --------------- | | ITBI (3%) | R$ 9.000 | R$ 9.000 | | Registro da transferência (~1%) | R$ 3.000 | R$ 3.000 | | Comissão do leiloeiro (5% do lance) | — | R$ 15.000 | | Reserva de reforma (5%) | R$ 15.000 | R$ 15.000 | | Total além do lance | R$ 27.000 — 9% | R$ 42.000 — 14% | Custo além do lance, sobre um lance de R$ 300 mil - Venda online — R$ 27.000 - Leilão — R$ 42.000 Exemplo didático com as premissas do parágrafo acima. Não inclui dívidas anteriores nem desocupação, que variam imóvel a imóvel. A diferença de R$ 15 mil entre as duas colunas é uma só linha: a **comissão do leiloeiro**, que existe no leilão e na licitação aberta e não existe na venda online nem na compra direta. Ela é paga no dia da arrematação, ao leiloeiro, e **não abate** nada do preço do imóvel — o edital diz que ela "não compõe o valor do lance ofertado". ## O ITBI é sobre o lance ou sobre a avaliação? Sobre o valor da transação, como regra. Em 2022, no **Tema 1.113**, o STJ fixou que o valor declarado pelo contribuinte na transmissão **presume-se** condizente com o mercado, e que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com um "valor venal de referência" próprio — para afastar a presunção, tem de abrir processo administrativo. Na prática algumas prefeituras ainda lançam pelo valor de referência e o comprador contesta depois. Duas consequências para quem arremata: confira a base que a sua prefeitura aplicou antes de pagar, e lembre que, nas vendas da Caixa, **o ITBI não pode ser parcelado** — o item 13.3.1 das Regras da Venda Online manda pagar "integralmente à vista, mesmo que o Município/GDF autorize o parcelamento do imposto". > **Os custos que existem sempre** > > ITBI e registro. Não dependem de modalidade, de estado de conservação nem de negociação — e o ITBI, nas vendas da Caixa, tem de ser pago à vista mesmo onde a prefeitura parcela. > **O custo que depende do caminho** > > A comissão de 5% do leiloeiro. Ela existe no leilão e na licitação aberta e não existe na venda online nem na compra direta — e não abate nada do preço. > **Os custos que variam muito** > > Dívidas anteriores, [desocupação e reforma](https://www.lfcimovel.com.br/blog/quanto-tempo-desocupar-imovel-leilao). São os três que transformam um bom desconto num negócio médio — e os três que dá para estimar antes do lance. > **O custo que não existe** > > A assessoria credenciada não cobra do comprador: no modelo da Caixa, a comissão é paga pelo vendedor. Cobrança antecipada de "taxa de acesso" ou "reserva" não faz parte do processo. ## Como montar a sua planilha de custo total 1. **Comece pelo teto de lance, não pelo anúncio** O desconto que interessa é sobre o [valor de mercado de imóveis parecidos](https://www.lfcimovel.com.br/blog/desconto-medio-imovel-leilao-caixa) na mesma rua, não sobre a avaliação que aparece no anúncio. 2. **Some ITBI e registro** Use a alíquota da sua cidade e a tabela de emolumentos do seu estado. São os dois custos que existem em toda compra, em qualquer modalidade. 3. **Se for leilão ou licitação aberta, some 5% de comissão** Paga no dia, ao leiloeiro, por fora do preço. Em venda online e compra direta essa linha não existe. 4. **Leia a cláusula de débitos e some o que for seu** É onde mora a maior variação entre um imóvel e outro — e a regra muda conforme a modalidade. 5. **Se o imóvel estiver ocupado, reserve a desocupação** Mesmo esperando acordo. A lei dá 60 dias de prazo na liminar, mas o tempo real até a chave na mão é outro, e ele tem custo. 6. **Reserve reforma sobre o que você não pôde ver** Imóvel da Caixa não tem visita interna garantida: a própria FAQ diz que "não há previsão para disponibilização de chaves". Reformar é a regra, não a exceção. 7. **Compare o total com o mercado** A diferença entre o custo total e o valor de mercado é o seu desconto real. É esse número que decide a compra. > **Quer fazer essa conta no imóvel que você tem em vista?** > > A LFC Imóvel é assessoria credenciada da Caixa (CRECI 35.075-J). Fale com um assessor sobre os custos do imóvel antes de dar o lance. > > [Falar com um assessor](https://www.lfcimovel.com.br/blog/quanto-custa-comprar-imovel-caixa-alem-do-lance#assessoria) ## Perguntas frequentes #### Além do valor do imóvel, o que mais eu pago? ITBI e registro em qualquer compra; escritura, se for à vista; 5% de comissão ao leiloeiro, se for leilão ou licitação aberta; os débitos anteriores que o anúncio ou o edital atribuírem a você; e o que o imóvel exigir de desocupação e reforma. #### A assessoria credenciada cobra alguma coisa de mim? No modelo da Caixa, não: a FAQ oficial responde que a comissão é paga às imobiliárias exclusivamente pela Caixa. Cobrança antecipada de 'taxa de acesso', 'reserva de imóvel' ou boleto em nome de pessoa física não faz parte do processo. #### Na venda direta eu fico livre do 5% do leiloeiro? Fica. A comissão de 5% existe no leilão e na licitação aberta, é paga direto ao leiloeiro no dia da arrematação e não compõe o valor do lance. Na venda online e na compra direta não há leiloeiro — logo, não há essa comissão. #### O ITBI é sobre o lance ou sobre a avaliação? Sobre o valor da transação, como regra: no Tema 1.113, de 2022, o STJ fixou que o valor declarado presume-se condizente com o mercado e que o município não pode arbitrar previamente a base com um valor de referência próprio. Se a sua prefeitura lançar por outro valor, confira antes de pagar. #### Preciso pagar escritura? Na compra à vista, sim: as Regras da Venda Online preveem escritura pública lavrada por tabelião contratado pelo comprador, no modelo da Caixa. No financiamento, o contrato da Caixa faz esse papel. Em qualquer caso, as despesas de cartório são do comprador. #### Quanto custa a desocupação se o morador não sair? Depende da comarca e do caminho: acordo amigável costuma custar o incentivo negociado; a via judicial soma custas, honorários e diligências. O que a regra da Caixa define é de quem é o ônus — do comprador, porque o imóvel é vendido no estado de ocupação em que se encontra. #### Quando eu vender, pago imposto? A revenda com lucro pode gerar imposto sobre ganho de capital, com regras e isenções próprias — inclusive para quem usa o valor na compra de outro imóvel residencial em prazo determinado. É conta de venda, não de compra, e vale consultar um contador antes de vender. --- **Sobre o autor** **Luis Felipe Coutinho** Sócio-fundador da LFC Imóvel · CRECI 35.075-J Graduado e pós-graduado em Administração pela FGV, com mais de 20 anos de experiência executiva. À frente da LFC Imóvel, assessoria credenciada da Caixa Econômica Federal, acompanha investidores em arremates em SP, RJ, MG e RS. _Artigo publicado em 13/09/2026. Dados de mercado, alíquotas e regras da Caixa são revisados trimestralmente._