--- title: 1º e 2º leilão e 1ª e 2ª praça: qual a diferença e onde estão as oportunidades description: Entenda a diferença entre 1ª e 2ª praça (1º e 2º leilão), como o lance mínimo cai de uma para a outra, o que é lance vil e onde os descontos reais aparecem — com exemplo numérico. url: https://www.lfcimovel.com.br/blog/primeira-e-segunda-praca-leilao site: LFC Imóvel — assessoria credenciada Caixa (CRECI 35.075-J) category: Fundamentos published: 2026-08-07 updated: 2026-09-13 language: pt-BR reading_minutes: 6 --- **Blog LFC Imóvel · Fundamentos · Leitura de 7 min** # 1º e 2º leilão e 1ª e 2ª praça: qual a diferença e onde estão as oportunidades A regra mais importante do leilão de imóveis cabe em uma frase: o preço mínimo cai da primeira para a segunda rodada. Quem entende como esse mecanismo funciona sabe exatamente quando o desconto aparece — e quando ele tem limite legal. > **Resposta rápida** > > **1ª praça (ou 1º leilão)** é a primeira rodada de venda do imóvel: o lance mínimo costuma partir do **valor de avaliação**. Se ninguém arremata, o imóvel vai à **2ª praça (2º leilão)**, em que o mínimo cai — no leilão extrajudicial (caso da Caixa), para o **valor da dívida mais despesas** (art. 27 da Lei 9.514/97); no judicial, para qualquer valor que não seja "vil", em regra **não inferior a 50% da avaliação** (art. 891 do CPC). > > Na prática, é na 2ª praça que surgem os descontos de 30% a 50% — e é para ela que a maioria dos imóveis da Caixa acaba indo. ## O que são as praças de um leilão > **Definição:** praça (ou leilão) é cada rodada de venda de um imóvel levado a hasta. Todo leilão de imóveis no Brasil é estruturado em **duas rodadas**: a **1ª praça**, com lance mínimo mais alto, e a **2ª praça**, com lance mínimo reduzido, realizada apenas se ninguém arrematar na primeira. Os termos variam conforme o tipo de leilão: no **leilão judicial** fala-se em "1ª e 2ª praça"; no **leilão extrajudicial** — o dos financiamentos da Caixa, regido pela Lei 9.514/97 — o edital costuma falar em "1º e 2º leilão". O mecanismo é o mesmo: rodada um com preço cheio, rodada dois com preço reduzido. ## Como o lance mínimo é definido em cada rodada | | 1ª praça / 1º leilão | 2ª praça / 2º leilão | | ------------------------------------------------- | ------------------------------------------------------------------------- | ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- | | **Extrajudicial (Caixa)** (Lei 9.514/97, art. 27) | Lance mínimo baseado no valor de avaliação do imóvel definido no contrato | Lance mínimo = **valor da dívida + despesas** (encargos, tributos, condomínio, custos do leilão) | | **Judicial** (CPC, arts. 886 e 891) | Lance mínimo = valor de avaliação judicial | Qualquer lance **não vil** — em regra, pelo menos **50% da avaliação**, salvo percentual diverso fixado pelo juiz | Repare no detalhe que muda tudo no extrajudicial: o piso da 2ª rodada não é um percentual da avaliação, e sim **a dívida do antigo mutuário**. Quando alguém deixou de pagar o financiamento ainda no começo do contrato, a dívida pode ser bem menor que o valor do imóvel — e é daí que saem os maiores descontos. ## Exemplo numérico: onde o desconto aparece Imagine um apartamento **avaliado em R$ 500 mil**, retomado pela Caixa com uma dívida consolidada de **R$ 320 mil** (saldo devedor + encargos + despesas): | Rodada | Lance mínimo | Desconto sobre a avaliação | | ------------------------------------------ | ------------ | -------------------------- | | 1º leilão | R$ 500.000 | 0% | | 2º leilão (dívida + despesas) | ≈ R$ 335.000 | ≈ 33% | | Se fosse leilão judicial, piso da 2ª praça | R$ 250.000 | até 50% | Dois avisos honestos sobre esses números. Primeiro: o desconto que interessa é sobre o **valor real de mercado**, não sobre a avaliação do edital — avaliações podem estar defasadas para cima ou para baixo. Segundo: no cálculo de viabilidade entram ainda os [custos de arrematação](https://www.lfcimovel.com.br/blog/quanto-custa-comprar-imovel-caixa-alem-do-lance) (comissão do leiloeiro de 5%, ITBI de 2% a 5% conforme a cidade, cartório e eventual desocupação). Um "desconto de 33%" pode virar 20% e poucos líquidos depois de tudo — ainda excelente, mas é esse número líquido que deve guiar o seu lance. > **Onde estão as oportunidades** > > Na 2ª praça, especialmente em imóveis cuja dívida ficou muito abaixo da avaliação. É também onde a concorrência aumenta — quem chega com análise pronta e teto de lance definido decide rápido; quem chega cru, hesita ou paga caro. > **O que é lance vil** > > No leilão judicial, o lance considerado "vil" é anulável. O art. 891 do CPC presume vil o lance inferior a 50% da avaliação, se o juiz não fixar outro piso. Não existe arrematar por "qualquer valor" — desconfie de promessas de 90% de desconto como regra. ## Estratégia: monitorar na 1ª, arrematar na 2ª 1. **Mapeie o imóvel ainda na 1ª praça** A maioria dos imóveis não é arrematada na primeira rodada — o preço cheio raramente compensa. Use esse tempo a seu favor. 2. **Faça a análise jurídica antes da 2ª praça** Edital, matrícula, situação de ocupação e perfil do ex-mutuário. Com a análise pronta, a decisão na 2ª rodada leva minutos, não dias. 3. **Defina o teto de lance com custos totais** Valor de mercado − custos de arrematação − margem de segurança. O teto é uma decisão fria feita antes; no calor do cronômetro, apenas se executa. 4. **Se ninguém arrematar na 2ª, acompanhe a venda direta** Imóveis da Caixa que não vendem nos leilões vão para o estoque e [reaparecem em venda direta ou licitação aberta](https://www.lfcimovel.com.br/blog/venda-direta-vs-leilao-caixa) — muitas vezes com condições ainda melhores e sem disputa. > **Quer saber em que praça está o imóvel que você viu — e quanto vale a pena ofertar?** > > A LFC Imóvel é assessoria credenciada da Caixa (CRECI 35.075-J) e acompanha investidores do edital ao arremate. Fale com um assessor antes do seu lance. > > [Falar com um assessor](https://www.lfcimovel.com.br/blog/primeira-e-segunda-praca-leilao#assessoria) ## Perguntas frequentes #### Posso arrematar já na 1ª praça? Pode, e às vezes vale a pena — quando a avaliação do edital está claramente abaixo do valor de mercado ou quando o imóvel tem alta procura. Mas, na maioria dos casos, o lance mínimo da 1ª praça fica próximo do preço de mercado e o negócio só passa a compensar na 2ª rodada. #### O desconto de 50% é sobre o valor de mercado? Não. Os percentuais mínimos legais incidem sobre o valor de avaliação que consta do edital, que pode divergir do mercado. Antes do lance, compare com anúncios reais de imóveis semelhantes na mesma região e calcule o desconto líquido após todos os custos. #### O que acontece se ninguém arrematar na 2ª praça? No caso da Caixa, a dívida do mutuário é considerada quitada (art. 27, §5º da Lei 9.514/97) e o imóvel entra no estoque do banco, reaparecendo depois em modalidades como licitação aberta e venda direta — em que a compra é sem disputa de lances. #### Quem define o percentual do lance vil no leilão judicial? O juiz da execução. Se ele não fixar um percentual no processo, aplica-se a regra do art. 891, parágrafo único, do CPC: é vil o lance inferior a 50% do valor de avaliação. #### Qual o intervalo entre o 1º e o 2º leilão da Caixa? No leilão extrajudicial, o 2º leilão deve ocorrer nos 15 dias seguintes ao 1º (art. 27 da Lei 9.514/97). As datas exatas de cada rodada constam do edital do imóvel. --- **Sobre o autor** **Luis Felipe Coutinho** Sócio-fundador da LFC Imóvel · CRECI 35.075-J Graduado e pós-graduado em Administração pela FGV, com mais de 20 anos de experiência executiva. À frente da LFC Imóvel, assessoria credenciada da Caixa Econômica Federal, acompanha investidores em arremates em SP, RJ, MG e RS. _Artigo publicado em 07/08/2026 e revisado em 13/09/2026. Dados de mercado, alíquotas e regras da Caixa são revisados trimestralmente._