--- title: As 5 modalidades de venda de imóveis da Caixa explicadas description: 1º e 2º Leilão SFI, Venda Online, Venda Direta Online e Licitação Aberta: tabela comparativa de pagamento, financiamento, FGTS, comissão, dívidas e tipo de disputa. url: https://www.lfcimovel.com.br/blog/modalidades-venda-imoveis-caixa site: LFC Imóvel — assessoria credenciada Caixa (CRECI 35.075-J) category: Caixa published: 2026-08-09 updated: 2026-09-13 language: pt-BR reading_minutes: 6 --- **Blog LFC Imóvel · Caixa · Leitura de 10 min** # As 5 modalidades de venda de imóveis da Caixa explicadas > **Resposta rápida** > > **A Caixa vende imóveis em 5 modalidades sucessivas:** 1º Leilão SFI e 2º Leilão SFI (maiores descontos, regra de pagamento à vista, comissão de leiloeiro de 5%), Venda Online (disputa por lances com prorrogação automática), Venda Direta Online (sem disputa — o primeiro que aceita o preço leva) e Licitação Aberta (propostas fechadas). > > Financiamento habitacional e FGTS são **frequentes na [venda online](https://www.lfcimovel.com.br/blog/venda-online-caixa-como-dar-lance), [venda direta](https://www.lfcimovel.com.br/blog/venda-direta-vs-leilao-caixa) e licitação**, e raros nos leilões SFI. [As condições de dívidas e](https://www.lfcimovel.com.br/blog/quem-paga-iptu-condominio-atrasado-imovel-leilao-caixa) pagamento são definidas lote a lote no edital. > > Fontes: Caixa Econômica Federal (2026) · Lei 9.514/97 · STJ Tema 1.134 A Caixa não vende imóveis de um jeito só. O mesmo apartamento retomado pode passar, em sequência, por até cinco modalidades diferentes — e as regras de pagamento, dívidas e disputa mudam em cada uma. Entender esse funil é o que permite escolher a porta de entrada certa para o seu perfil: quem busca o maior desconto disputa no [2º leilão](https://www.lfcimovel.com.br/blog/primeira-e-segunda-praca-leilao); quem busca segurança e financiamento costuma se dar melhor na venda direta. > **Definição:** as modalidades de venda de imóveis da Caixa são as cinco formas sucessivas de oferta de um imóvel retomado: 1º Leilão SFI, 2º Leilão SFI, Venda Online, Venda Direta Online e Licitação Aberta. Se o imóvel não é vendido em uma etapa, avança para a seguinte — em geral com preço menor e condições de pagamento mais flexíveis. ## O funil das 5 modalidades 1. #### 1º Leilão SFI Primeira oferta após a consolidação da propriedade (Lei 9.514/97). Preço de partida alto — em regra o valor da dívida ou da avaliação. Pagamento normalmente **à vista**, com comissão de leiloeiro de 5%. Desconto típico: baixo · Disputa: sim 2. #### 2º Leilão SFI Realizado se o 1º ficar vazio. O preço mínimo cai — pode partir do valor da dívida, frequentemente bem abaixo da avaliação. Ainda em regra à vista, com comissão de 5%. É onde surgem os maiores descontos, e também onde a análise jurídica mais importa. Desconto típico: alto · Disputa: sim 3. #### Venda Online Imóveis não arrematados nos leilões entram em disputa aberta no portal da Caixa, por período determinado e com prorrogação automática nos minutos finais. Costuma **aceitar financiamento e FGTS**, sem comissão de leiloeiro. Desconto típico: médio-alto · Disputa: sim 4. #### Venda Direta Online Sem disputa: o primeiro comprador que aceitar o preço anunciado leva. É a modalidade mais previsível — preço conhecido, sem leilão emocional, geralmente com financiamento e FGTS aceitos. A porta de entrada mais segura para iniciantes. Desconto típico: médio · Disputa: não 5. #### Licitação Aberta Propostas em envelope/formulário por prazo determinado; vence a melhor proposta igual ou superior ao mínimo. Combina previsibilidade (você faz uma proposta única e fundamentada) com alguma concorrência. Desconto típico: médio · Disputa: propostas fechadas ## Tabela comparativa: pagamento, dívidas e disputa | Modalidade | Financiamento / FGTS | Comissão de leiloeiro | Dívidas (IPTU/cond.) | Disputa | | ----------------------- | --------------------- | --------------------- | -------------------- | ---------------------- | | **1º Leilão SFI** | Raro (regra: à vista) | 5% | Do arrematante | Lances abertos | | **2º Leilão SFI** | Raro (regra: à vista) | 5% | Do arrematante | Lances abertos | | **Venda Online** | Frequente | — | Conforme o anúncio\* | Lances com prorrogação | | **Venda Direta Online** | Frequente | — | Conforme o anúncio\* | Sem disputa | | **Licitação Aberta** | Frequente | 5% | Conforme o anúncio\* | Propostas fechadas | \* A regra de dívidas não é a mesma em toda a Caixa. No 1º e no 2º leilão, o edital manda o arrematante levantar e quitar os débitos, sem exceção (item 19.4.1). Na venda online, na compra direta e na licitação aberta, vale o que estiver no **anúncio do imóvel** — e, se o anúncio e a proposta forem omissos **quanto ao condomínio**, a dívida condominial é paga integralmente pela Caixa (Regras da Venda Online, item 16.3.1). Ocupante, ex-mutuário e parente até o terceiro grau não têm essa proteção (item 16.7). A comissão de 5% do leiloeiro existe no leilão e na licitação aberta, é paga direto a ele e não compõe o valor do lance. ## Qual modalidade combina com o seu perfil #### Máximo desconto 2º Leilão SFI: preços que partem da dívida. Exige capital à vista e análise jurídica rigorosa — ocupação e dívidas são mais comuns. #### Segurança e previsibilidade Venda Direta Online: sem disputa, preço fechado, financiamento e FGTS geralmente aceitos. Ideal para o primeiro imóvel. #### Financiar com 5% de entrada Venda Online e Venda Direta: modalidades onde o financiamento habitacional é mais frequente — confirme no anúncio antes do lance. > **Cenário 2026:** com a retomada de novos imóveis em queda (-33,4% no 1T2025, segundo dados obtidos via LAI) e um estoque acumulado de dezenas de milhares de unidades, a Caixa tem empurrado cada vez mais lotes para venda online e venda direta — exatamente as modalidades mais amigáveis ao comprador financiado. ## Perguntas frequentes #### Qual modalidade tem o maior desconto? O 2º Leilão SFI, em que o preço mínimo pode partir do valor da dívida — frequentemente bem abaixo da avaliação. Em contrapartida, é a modalidade que mais exige análise jurídica e capital à vista. #### Qual modalidade é melhor para quem vai financiar? Venda Online, Venda Direta Online e Licitação Aberta: são as modalidades em que o financiamento habitacional (com entrada a partir de 5%) e o uso de FGTS aparecem com mais frequência. Confirme sempre no anúncio do lote. #### O que significa comprar 'ad corpus'? Significa comprar o imóvel no estado em que se encontra, pela área global anunciada, sem direito a reclamar de diferenças de metragem ou do estado de conservação. É a regra nas vendas da Caixa — por isso a análise prévia da matrícula e, quando possível, da vistoria externa é essencial. #### Quem paga IPTU e condomínio atrasados? Depende do lote: em muitos casos a Caixa quita débitos anteriores à venda, mas a regra é definida no edital/condições de venda de cada imóvel. Sobre IPTU em leilão judicial, o STJ (Tema 1.134, 2024) decidiu que o edital não pode transferir ao arrematante a dívida tributária anterior. Verifique exatamente essa cláusula na análise do edital, antes do lance. #### Se o imóvel não vender em nenhuma modalidade, o que acontece? Ele permanece no estoque da Caixa e pode ser reofertado — às vezes com preço reajustado para baixo. Monitorar o estoque é uma estratégia: lotes que não vendem podem voltar com preço menor. > **Não sabe por qual modalidade entrar?** > > A LFC Imóvel é assessoria credenciada da Caixa (CRECI 35.075-J). Fale com um assessor sobre o seu perfil e a modalidade que combina com ele. > > [Falar com um assessor](https://www.lfcimovel.com.br/blog/modalidades-venda-imoveis-caixa#assessoria) --- **Sobre o autor** **Luis Felipe Coutinho** Sócio-fundador da LFC Imóvel · CRECI 35.075-J Graduado e pós-graduado em Administração pela FGV, com mais de 20 anos de experiência executiva. À frente da LFC Imóvel, assessoria credenciada da Caixa Econômica Federal, acompanha investidores em arremates em SP, RJ, MG e RS. _Artigo publicado em 09/08/2026 e revisado em 13/09/2026. Dados de mercado, alíquotas e regras da Caixa são revisados trimestralmente._