--- title: Qual o desconto médio de um imóvel da Caixa em leilão? description: Os descontos dos imóveis da Caixa costumam ficar entre 30% e 55% sobre a avaliação, chegando a até 90% em casos extremos de 2º leilão. O site da Caixa anuncia descontos de até 40% no estoque ativo. Entenda o desconto real. url: https://www.lfcimovel.com.br/blog/desconto-medio-imovel-leilao-caixa site: LFC Imóvel — assessoria credenciada Caixa (CRECI 35.075-J) category: Dúvidas frequentes published: 2026-08-09 updated: 2026-09-13 language: pt-BR reading_minutes: 4 --- **Blog LFC Imóvel · Dúvidas frequentes · Leitura de 4 min** # Qual o desconto médio de um imóvel da Caixa em leilão? > **Resposta rápida** > > Os imóveis da Caixa são ofertados, em geral, com **descontos entre 30% e 55%** sobre o valor de avaliação — o site oficial da Caixa anuncia **descontos de até 40%** no estoque em oferta (~31 mil imóveis). Em casos extremos, especialmente em 2º leilão de imóveis ocupados ou parados há muito tempo, o deságio pode chegar a **até 90%**. > > O número que importa, porém, é o **[desconto real](https://www.lfcimovel.com.br/blog/quanto-custa-comprar-imovel-caixa-alem-do-lance)**: a diferença entre o custo total do arremate (lance + ITBI + cartório + desocupação + reforma) e o valor efetivo de mercado do imóvel — que nem sempre coincide com a avaliação do edital. Como regra prática, a compra só compensa com desconto real acima de **25% a 30%**. ## Faixas de desconto por situação - Venda direta online — 10–35% - 1º leilão SFI — ~0–20% - 2º leilão SFI — 30–55% - Casos extremos — até 90% _Faixas de referência do mercado e do estoque Caixa · o desconto de cada imóvel consta do edital · ago/2026_ ## Por que o desconto existe (e por que varia tanto) No leilão SFI regido pela Lei 9.514/97, o **1º leilão** parte do valor de avaliação do imóvel — desconto pequeno ou nenhum. Não havendo arrematante, o **2º leilão** parte do valor da dívida, que pode ser muito inferior à avaliação: é aí que surgem os descontos de 30% a 55% e, em situações específicas, deságios ainda maiores. Nas modalidades de venda do estoque (venda online e venda direta), a Caixa precifica caso a caso para girar um estoque que atingiu cerca de **50 mil [imóveis retomados](https://www.lfcimovel.com.br/blog/imoveis-retomados-caixa) em 2024** — só em 2023 o banco gastou **R$ 443 milhões** com IPTU, condomínio e encargos de imóveis parados, o que explica a disposição de vender com desconto. ## Desconto nominal × desconto real: um exemplo | Item | Valor | | ------------------------------------------------------ | -------------- | | Avaliação no edital | R$ 400.000 | | Lance vencedor (desconto nominal de 45%) | R$ 220.000 | | ITBI (3% em SP) + registro (~1,5%) | R$ 9.900 | | Comissão do leiloeiro (5%, quando aplicável) | R$ 11.000 | | Reforma leve + desocupação amigável | R$ 25.000 | | **Custo total** | **R$ 265.900** | | Valor real de mercado (pesquisado, não o da avaliação) | R$ 380.000 | | **Desconto real sobre o mercado** | **≈ 30%** | Note que o desconto "de vitrine" era 45%, mas o desconto real — após custos e frente ao preço de mercado efetivo — ficou em cerca de 30%. Ainda é um excelente negócio; o erro seria decidir olhando apenas o percentual do anúncio. > **Cuidado com avaliações defasadas:** parte dos imóveis encalhados no estoque está com avaliação acima do mercado — um "desconto de 40%" sobre avaliação inflada pode ser desconto real de 10%. A pesquisa de preço na região é etapa obrigatória da diligência. ## Onde estão os maiores descontos hoje - **Imóveis ocupados:** menos disputa, deságio maior — desde que o custo e o prazo da desocupação entrem na conta do lance. - **2º leilão e relistagens:** imóveis que não venderam voltam com preço menor. - **Estoque antigo em venda direta:** a Caixa reprecifica o que está parado. - **Praças com muito estoque:** SP, RJ, MG e RS concentram grande parte dos lotes dos editais. ## Perguntas frequentes #### O desconto de 90% existe mesmo? Existe, mas é exceção: ocorre em 2º leilão quando o valor da dívida é muito baixo frente à avaliação, geralmente em imóveis ocupados, com pendências ou em praças de baixa liquidez. Exige diligência redobrada — desconto extremo costuma embutir custo ou risco extra. #### O desconto anunciado já considera as dívidas do imóvel? Não necessariamente. As condições de venda dizem quem paga cada débito. Vale lembrar que o STJ (Tema 1.134) fixou que o edital não pode transferir dívidas tributárias anteriores ao arrematante; já o condomínio é obrigação propter rem, com regras próprias. #### Qual desconto mínimo faz o leilão valer a pena? Como regra prática, desconto real — sobre o valor de mercado efetivo e após todos os custos — acima de 25% a 30%. Abaixo disso, a margem fica estreita para revenda com lucro. #### Onde vejo o desconto de cada imóvel da Caixa? No site oficial venda-imoveis.caixa.gov.br, cada anúncio mostra valor de avaliação e valor mínimo de venda. Compare sempre com anúncios reais da região: o desconto que importa é sobre o valor de mercado, não sobre a avaliação. > **Quer avaliar o desconto real de um imóvel?** > > A LFC Imóvel é assessoria credenciada da Caixa (CRECI 35.075-J) e acompanha o estoque em SP, RJ, MG e RS. Fale com um assessor antes da sua proposta. > > [Falar com um assessor](https://www.lfcimovel.com.br/blog/desconto-medio-imovel-leilao-caixa#assessoria) --- **Sobre o autor** **Luis Felipe Coutinho** Sócio-fundador da LFC Imóvel · CRECI 35.075-J Graduado e pós-graduado em Administração pela FGV, com mais de 20 anos de experiência executiva. À frente da LFC Imóvel, assessoria credenciada da Caixa Econômica Federal, acompanha investidores em arremates em SP, RJ, MG e RS. _Artigo publicado em 09/08/2026 e revisado em 13/09/2026. Dados de mercado, alíquotas e regras da Caixa são revisados trimestralmente._